Framtidens arena - Del 2 "Ekonomi"
Det finns en mängd olika frågor att reda ut innan Blåvitt kan flytta in på en arena värd namnet, men en av de viktigaste frågorna för att det någonsin ska bli något projekt är ekonomin.
Även om det är en av de text tyngsta delarna kanske det är en förutsättning att bena ut det innan vi tittar vidare på vad vi vill ha och vad vi kan få.
När vi pratar om arenans ekonomi finns det som med all ekonomi, och egentligen all statistik, väldigt många olika sätt att se på frågan, och hur vi väljer att räkna påverkar såklart ifall det är en affär vi anser går ihop.
Det enklaste är såklart att säga att när vi räknat kostnader för lån, drift och amortering mot intäkterna så ska siffran inte vara negativ. I och med att lån och amortering är stora fasta kostnader som vi inte kan sänka utan att betala av lånen så blir det tydligt att man måste komma upp i ganska höga intäkter för att de ska gå runt. Driftkostnader ökar såklart med ökad användning, men generellt sett kan man ändå säga att det finns väldigt få ekonomiska argument för att inte hålla arenan igång så mycket som möjligt. Och även då är det för de flesta arenor i princip omöjligt att gå runt.
För att lägga till en dimension redan här så får vi räkna med att räntan är avtagande i takt med att vi amorterar av, men vi måste också ta höjd för att räntor, precis som i vår omvärld 2023, går upp. Säg att vi räknar med att betala av lånen på 50 år och arenan kostar 1 miljard att bygga. Då ska vi amortera 20 miljoner per år. Det innebär också att räntan för varje år blir en viss procentsats av 20 miljoner mindre för varje år. En ränta på 5% det första året är 50 miljoner, men efter 25 år är det “bara” 25 miljoner, men räntan kan också gå upp, och en ränta på 10% om 25 år ger en fortsatt kostnad på 50 miljoner. (Nu lär inte Blåvitt bygga en arena med rörlig ränta, men ni förstår principen.).
De kostnaderna behöver ställas mot ett så kallat nollalternativ. (Det är mycket här som ska ställas mot noll-alternativet, så lägg det på minnet.) Om Blåvitt, eller vem som nu än bygger arenan, inte gör något alls, vad händer då? Blåvitt idag har inga amortering och ränte-kostnader. (Det har dock antagligen kommunen och rimligtvis läggs det på hyran, men generellt sett kan vi ändå säga att Blåvitts kostnader för lån på Gamla Ullevi är förhållandevis låga.) De ökade intäkterna från en ny arena måste inte bara täcka upp de nya kostnaderna, men vinsten som blir över efter de kostnaderna måste vara högre än vinsten som blir över idag för att inte Blåvitt ska gå back totalt sett. Säg att Blåvitt har drift och hyreskostnader på Gamla Ullevi idag på 20 miljoner per år. (helt taget ur luften för att det ska vara lätt att räkna.) Säg att de arenarelaterade intäkterna är 40 miljoner också. Det ger ett överskott på 20 miljoner. Vid en flytt så går kostnaderna för Blåvitt upp till 80 miljoner. Då måste Blåvitt kunna få upp sina arena-relaterade intäkter till 100 miljoner för att en nya arena ska gå +/- 0 mot noll-alternativet.
Betyder det att ekonomin är körd för arenor? Nej, bara att vi får tänka om hur vi räknar på ekonomin runt arenan. Ett vanligt förekommande argument t ex är intäkter runt arenan som genererars. Fotbollssupportrar som tar en öl på en pub innan matcher ger intäkter till stadens olika krögare, vilket i sin tur innebär skatt och moms som går tillbaka till staten/staden. Likadant med alla som bor på hotell m.m. runt matcherna. Det är väldigt svårt att kvantifiera, men låt oss lite schablonartat säga att varje åskådare gör sig av med i snitt 300 kr per match utanför arenan i form av mat och dryck den annars inte hade ätit och druckit. Med ett snitt på 14500 åskådare innebär det 4 350 000 per match som spenderas utanför arenan. Det är 65 250 000 kronor på en Allsvensk säsong som går till andra näringsidkare i staden. Vad är det värt för staden? De verksamheterna betalar ju sedan också skatt i staden, så inte bara gynnar arenan stadens övriga näringsliv, utan det innebär också pengar som via omvägen går rakt ner i kommunkassan.
Om vi lägger på de intäkterna, och kryddar med lite ideologiska visdomsord som att ”kommunens uppgift är att gynna boende och verksamma i kommunen” så kanske det går att argumentera för att det faktiskt går runt på ett år om vi har staden som ägare.
Men det är ju långt ifrån de enda sätten att se på den ekonomiska frågan på.
Där bör vi även jämföra alla förändringar med det tidigare nämnda noll-alternativet. Vad kostar/smakar det att göra något kontra vad det kostar/smakar att inte göra något? Där fastnar t ex alltid frågan runt Ullevis vara eller icke-vara. För arenan med sina stora sommarkonserter drar in enorma pengar, lånen och räntorna är sedan länge borta, och driften är förhållandevis billig. Staden tjänar bra på att inte göra något alls. Alla former av rivningar, ombyggnationer eller nybyggnationer innebär kostnader på olika sätt, och i och med att arenan idag är en kassako av rang. Speciellt i en kommunal verksamhet där politiker sitter i mandatperioder om 4 år kan det vara svårt att försvara ett beslut som kortsiktigt innebär både intäktsförluster och stora utgifter. Än mer så om vinsten på en sådan affär kommer först i nästa mandatperiod när dina motståndare kanske kan sno åt sig äran för det. En annan aspekt i det hela är att alla former av moderniseringar låser in arenan. Om vi inte gör något med Ullevi har vi i alla fall tills vidare en stor intäkt där, och vi har alltid dörren öppen för att i framtiden om behov uppstår modernisera. Om vi bygger om idag så måste den ombyggnationen vi gör inbringa större intäkter än dagens alternativ i rätt många år bara för att betala av eventuella åtgärder. Det innebär ett riskmoment.
Då kommer argumentet för att bygga nytt på annan plats in. För marken där Ullevi står är en attraktiv tomt och staden skulle kunna exploatera den marken om arenan försvann. Då ska nollalternativet ställas mot ett alternativ som inte bara ger potentiellt bättre driftintäkter utan även en stor engångsintäkt för markförsäljning. Säg t ex att staden säljer både Ullevi och Gamla Ullevi, och planlägger mark för 200 000 kvadratmeter bostäder där, som sedan säljs till något konsortium för 25 000 kr per planlagd kvadratmeter (det är standardförfarandet när kommuner säljer mark, och 25 000 kr/kvm i centrala Göteborg är nästan i underkant om inte fastighetsbranschen totalkraschar de kommande åren). Det är fem miljarder som trillar in. Du får ganska mycket arena för fem miljarder. Plus att då slipper du ränta. Staden kommer antagligen ändå vilja räkna av arenans kostnad på en viss tid, dvs ta ut hyra som över t ex 50 år gör att de får tillbaka pengarna de investerat i byggnationen, men i det tidigare exemplet såg vi att arenans stora kostnad var räntan, och den försvinner,
Och det argumentet går att dra ännu längre. När Friends Arena byggdes i Solna t ex så byggdes arenan ute på en vid tiden ganska oattraktiv tomt, men när arenan tillsammans med Mall of Scandinavia (så jävla Stockholm för övrigt, att som en stad i utkanten av Skandinavien se sig som Skandinaviens mittpunkt, men det är en helt annan femma) kom så ökade markvärdena där. Bygget var en stor vinstaffär för alla förutom SvFF som i sin karakteristiska inkompetens/nepotism/korruption stod för en stor del av notan för själva bygget utan att ha möjlighet att sälja någon mark runt arenan. Istället stod PEAB och Solna som de stora vinnarna som kunde sälja mark runt arenan för enorma pengar.
Att bygga en ny arena kan dra upp markvärdet på tomterna runt arenan. Om den som bygger arenan samtidigt äger marken runt kan värdeökningen på kringliggande mark motivera investeringen i arenan.
Ovan syns en schablonstadsdel med kvarter i sex våningar. Det här utförandet hade inneburit ca 250 000 byggbara kvadratmeter. Om vi leker med tanken på att arenan skulle höja kvadratmetervärdet med 4000 kr per kvadratmeter innebär det att en arena skulle ge ett mervärde till omgivningen på en miljard.
Det går att säga att det finns ett värde i att spela mitt i staden, men samtidigt ska vi komma ihåg att när Ullevi byggdes låg arenan på en åker. Städer växer och det som är dagens förort är morgondagens centrum. (Jag jobbar själv med att bygga om ytterkantsområden till innerstad för att ta ett konkret exempel.)
Men det slutar inte där. För det finns fler aspekter att ta hänsyn till. I både Amsterdam och Paris så har städerna låtit arenorna vara en del i en större upprustning av utsatta förorter. Tidigare Amsterdam ArenA (numera Johan Cruyff ArenA, men jag ogillar att döpa om arenor efter spelare, hur bra de än var så jag tänker fortsätta kalla den Amsterdam Arena) byggdes i ett område som heter Bijlermeer i sydöstra Amsterdam. Ett klassiskt utsatt område med dåligt rykte, och när ett flygplan kraschade in i ett flerfamiljshus i området så inleddes ett omfattande upprustningsarbete och arenan var en del i det. Arenan betydde att infrastrukturen behövde rustas upp, området fick nya tunnelbanelinjer, och arenan innebar också att många verksamheter som pubar och restauranger flyttade ut till området, vilket i sin tur skapade fler arbetstillfällen i området. Det går såklart att kritisera det för att vara en form av gentrifiering av området också, men arenans potential att motverka utanförskap och minska arbetslöshet i utsatta områden är en ekonomisk aspekt som också bör tas i beaktning när vi tittar på de ekonomiska för och nackdelarna med en ny arena. Och då har vi inte ens räknat på det sociala värdet i att försöka motverka den segregation som trots allt är rätt stor i Göteborg.
Med allt det här i bakhuvudet blir det plötsligt svårt att försvara Gamla Ullevis fortsatta existens som arena. Marken som arenan står på är värd mycket mer än själva arenan är, arenan har inga positiva synergieffekter på omkringliggande område, snarare tvärt om, Gamla Ullevi området blir som en ödslig öken mitt i staden. Arenan är inte riktigt en del av det “evenemangsstråk” som stadens politiker drivit igenom. Det går till och med att argumentera för att arenans största kostnad inte redovisas i balans och resultat räkningarna, utan ligger i orealiserad potential för tomt och arena.
Om Blåvitt gör sitt jobb rätt, har en plan för hur man ska öka intäkterna, se till att en ny arena byggs för att främja framtidens verksamhet, och man skaffar sig bra partners antingen i staden eller i något fastighetsbolag (har inte Blåvitt ett fastighetsbolag som stjärnsponsor…?) så går det absolut att få ihop ekonomin runt arenan. Men det krävs mycket jobb, och det bör helst startat igår. Och det är enormt viktigt att Blåvitt inte gör som SvFF, och tar mycket av kostnaden för arenan utan att kunna kapitalisera på vinsterna runt arenan.
